In het derde kwartaal van 2025 bleef de woningmarkt opvallend actief. Meer woningen kwamen te koop, transacties verliepen vlot en het vertrouwen bleef overeind. Tegelijk vlakte de prijsstijging af door het toegenomen aanbod. Ook aan de hypotheekzijde was sprake van groei: er werden meer aanvragen ingediend, vooral door doorstromers.

Volgens de kwartaalcijfers van de NVM werden in het derde kwartaal 46.000 woningen te koop gezet: het hoogste aantal sinds 2008 voor deze periode van het jaar. Bijna 42.000 woningen wisselden van eigenaar, waarbij vooral uitpondwoningen een groot aandeel hadden. Deze vaak kleinere, goedkopere appartementen drukten de gemiddelde verkoopprijs, die stabiel bleef op € 496.000. Ondanks het grotere aanbod werden huizen nog steeds snel verkocht: gemiddeld binnen 29 dagen en 81% vond binnen drie maanden een koper.

Sterke stijging verkoopcijfers bestaande bouw
NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal 41.800 bestaande woningen, ruim 19% meer dan een jaar eerder. Vooral appartementen waren populair, mede door de verkoop van voormalige huurwoningen. De gemiddelde prijs lag bijna 5% hoger dan vorig jaar, maar daalde op kwartaalbasis licht met 0,9%. Het aantal bezichtigingen en biedingen nam wel iets af, wat duidt op een breder aanbod en meer keuze voor kopers.

Uitpondwoningen drukken prijzen
De sterke aanwas van uitpondwoningen had een zichtbaar prijsdempend effect. Deze woningen, vaak van mindere kwaliteit en met een lager energielabel, liggen gemiddeld € 90.000 onder de prijs van reguliere verkochte woningen. Landelijk zorgt dit voor een prijsdruk van zo’n 2%. De invloed verschilt per regio: in Amsterdam en de Randstad vlakken prijzen af of dalen licht, terwijl de randen van het land, zoals in het noorden en Zeeuws-Vlaanderen, juist stijgingen tot 12% laten zien.

Nieuwbouw stabiel maar aanbod beperkt
De nieuwbouwmarkt vertoonde een stabiel beeld met 6.950 verkochte nieuwbouwwoningen, vergelijkbaar met eerdere kwartalen. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning kwam uit op € 491.000. Dat is circa 5% hoger dan een jaar eerder. Door kleinere woonoppervlaktes, vooral bij appartementen, stijgt de prijs per vierkante meter verder. Makelaars signaleren dat lange bouwtijden, vergunningstrajecten en kopzorgen over kosten de doorstroming in nieuwbouw blijven beperken.

Meer hypotheekaanvragen, vooral door doorstromers
Ook aan de financieringskant was de activiteit groot. Uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) blijkt dat in het derde kwartaal ruim 134.000 hypotheekaanvragen zijn geregistreerd, een stijging van 16% ten opzichte van vorig jaar. In de kopersmarkt waren dat 83.600 aanvragen, waarbij de opstromers met 17.990 aanvragen (13%) de grootste groep vormden. De starter in het hogere segment volgde met 15.500 aanvragen (+8%). Het Kadaster maakte deze week ook bekend dat het aantal starters dat een woning koopt, weer toeneemt. Vooral stellen die samen hun eerste huis kopen, zorgen voor deze groei.

Volgens HDN-directeur Jennifer op ’t Hoog wijst de groei van deze groepen op meer doorstroming op de markt: “Dat lijkt positief voor starters, omdat er meer bestaande woningen vrijkomen. Toch blijft betaalbaarheid een probleem, gezien de hoge prijzen en de eigen inleg die kopers moeten meebrengen.”

Gemiddelde hypotheek en woningwaarde stijgen licht
Het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag steeg naar € 374.000 (+3%), terwijl de gemiddelde woningwaarde uitkwam op € 513.000 (+4%). Vooral in Utrecht en Drenthe groeide de hypotheekmarkt sterk met respectievelijk +24% en +20%. Starters in het hogere segment brachten gemiddeld € 47.600 eigen geld in, iets minder dan vorig jaar.

Krappe markt blijft, ondanks meer aanbod
De NVM-krapte-indicator bleef met 2,3 vrijwel gelijk. Dat betekent dat de markt nog steeds gespannen is: het aanbod groeit, maar woningen worden snel verkocht. De combinatie van meer verkopen, toenemende doorstroming en groeiende hypotheekactiviteit wijst op een markt die beweegt, maar waarin betaalbaarheid en bouwtempo de belangrijkste remmen blijven.

Bron: Vastgoed Actueel

De verkoop van voormalige huurwoningen door beleggers leidt tot een felle biedingenstrijd onder koopstarters, vooral in grote steden. Volgens Vastgoedmarkt is overbieden nu de norm, en kleine 'box 3-beleggers' die hun bezit uitponden, profiteren hier aanzienlijk van.

Kansen voor starters

Kleine appartementen in grote steden, gelegen onder de liberaliseringsgrens van € 1.026,71 per maand, verschijnen steeds vaker op de koopmarkt door het fiscale regime en de voorgenomen huurwetgeving. Deze woningen, die onder de NHG-grens van € 435.000 vallen, worden een aantrekkelijke optie voor starters.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders met een portefeuille van drie tot tien woningen het afgelopen jaar ongeveer 4.600 woningen aan starters hebben verkocht, een stijging ten opzichte van 2022. In 2022 waren dat er 3.700. Bovendien zijn vorig jaar meer dan 10.000 voormalige beleggingswoningen onder de NHG-grens van € 355.000 verkocht.

Strengere regulering huurmarkt beïnvloed huurwoningen

Demissionair minister De Jonge van volkshuisvesting streeft naar strengere regulering van de huurmarkt. In 2023 leidden deze strengere regels tot een afnemend aanbod van huurwoningen. In het vierde kwartaal stond bijna 8% van alle te koop staande woningen bekend als voormalige huurwoning, wat een stijging is ten opzichte van het derde kwartaal.

De trend van beleggers om hun vrijgekomen huurwoningen te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren, bekend als uitponden, lijkt te resulteren in een biedingenstrijd bij koopstarters. In Amsterdam worden bewust scherpe vraagprijzen gehanteerd, zoals tussen de € 350.000 en € 450.000 voor appartementen van ongeveer 50 m2, om zo veel mogelijk geïnteresseerden aan te trekken.

Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), bevestigt dat de bewuste lage vraagprijzen in Amsterdam worden gehanteerd om een initiële biedingenstrijd te stimuleren. Starters verwachten volgens hem niets anders dan deze competitieve marktomstandigheden.

Bron: Vastgoed Actueel

De woningmarkt blijft een uitdaging. De frustratie op de woningmarkt is vooral groot in de Randstad. Waar de goedkoopste appartementen in Amsterdam beginnen bij twee ton en slechts 30 vierkante meter groot zijn. In vergelijking met Breda, heb je voor deze prijs een appartement van 10 vierkante meter meer.

Woningprijzen blijven een belemmering, zelfs met een modaal inkomen. Er zijn veel positieve punten te vinden in de nieuwe hypotheekregels voor de starters en duurzame kopers. Maar uiteraard zijn er ook wat kritische punten en veranderingen waar niet iedereen blij van wordt. Hieronder een opsomming van een aantal veranderingen voor de hypotheekregels in 2024:

Voordelen voor starters

De hervorming van hypotheekregels in 2024 maakt het voor starters makkelijker een woning te verwerven. Ook is er een toegenomen aandacht voor duurzaamheid; zo kan iemand een hogere hypotheek krijgen bij een groen energielabel woningen.

Financiële steun voor alleenstaanden

Vanaf 2024 krijgen singles met een modaal inkomen vanaf 28.000 euro jaarlijks een financieel steuntje in de rug, waardoor ze 16.000 euro extra kunnen lenen. Dit, i.c.m. wat spaargeld, kan nét het verschil maken.

Energiezuinig wonen loont

In 2008 is het energielabel geïntroduceerd, om huizenkopers een beter beeld te geven van het huis dat ze kopen. Vanaf 2024 kun je voor een hoger bedrag een hypotheek krijgen wanneer het huis een goed energielabel heeft. Met een energielabel C of D, kan de koper 5.000 euro extra hypotheek verkrijgen. Met A of B kan dat extra te lenen bedrag al 10.000 euro zijn. Met een A++++ kan dit oplopen tot 50.000 euro. Een huis met een label E of F mogen niet extra lenen.

Feit is dat energiezuinige woningen ook vaak duurder zijn in aanschaf, echter de energierekeningen zijn hier vaak lager.

Energiebewust investeren loont ook

Voor woningbezitters die willen investeren in een beter energielabel, wordt het investeren in verduurzamen makkelijker gemaakt. Hoe lager je label, hoe meer je extra mag lenen boven op je reeds lopende hypotheek.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Kopers onder de 35 jaar hoefden in 2023 tot 440.000 euro geen overdrachtsbelasting te betalen. Vanaf 2024 hoeft er tot een koopsom van 510.000 euro geen overdrachtsbelasting betaald te worden. Dit mits je nog geen gebruik hebt gemaakt van deze startersvrijstelling, deze ‘mits-regel’ blijft gelijk.

Actuele studieschuld wordt leidend ipv totale studieschuld

In 2023 gingen de banken bij de berekening van je hypotheekbedrag uit van je oorspronkelijke studieschuld, ook al was deze al deels afgelost. Vanaf 2024 wordt er enkel nog naar de daadwerkelijk openstaande studieschuld gekeken.

NHG-garantie grens gaat omhoog

In 2024 wordt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens verhoogd naar 435.000 euro. Dit is een verhoging van 30.000 euro in vergelijking met 2023. Dit is een verruiming van de bescherming voor huizenkopers met NHG-hypotheken. Het hebben van een hypotheek met NHG zorgt ervoor dat je als koper beschermd bent als je je huis ooit gedwongen moet verkopen.

Afschaffing jubelton

De voormalige schenkingsvrijstelling voor kinderen tussen de 18 en 40 jaar van 106.671 voor de eigen woning (jubelton) werd per 1 januari 2023 verlaagd tot 27.231 euro. Per 1 januari 2024 is de regeling helemaal afgeschaft.

Ouders kunnen nog wel gebruik maken van de algemene verhoogde vrijstelling voor schenking aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar. Bij dit type schenking mag het kind zelf beslissen wat het doel van de schenking is, dit hoeft dus geen woning te zijn. Dit bedrag is voor 2024 vastgesteld op 31.813 euro.

Schenken aan kleinkind, neven en nichten

Vanaf 2024 geldt er zowel voor schenken t.b.v. woningvrijstelling als voor een eenmalige vrijstelling geen uitzondering meer voor schenken aan kleinkind, neven en/of nichten.

Het blijft lastig om een huis te kopen

Het blijft de vraag of de versoepelde regels voor starters en andere woningzoekenden daadwerkelijk een positieve impact gaan hebben op de krappe woningmarkt. RTL Z (bron URL) sprak hierover met Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt bij de TU Delft.

Nee, zegt Peter Boelhouwer. "De regels worden versoepeld omdat dat qua risicobeheersing kan." Het geld dat mensen besparen aan energiekosten doordat ze in een goed geïsoleerd huis wonen, kunnen ze bijvoorbeeld in de maandelijkse hypotheek steken die dus wat hoger kan zijn.

"Het gaat de banken bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag allemaal om bescherming en het motiveren waarom je met iemand risico kan nemen. Maar ook met de versoepelde regels blijft het voor singles of starters met een laag inkomen zonder spaargeld heel lastig om een huis te kopen", weet Boelhouwer.

Sterker nog, woningprijzen zullen stijgen door de nieuwe hypotheekregels, aldus de hoogleraar. "Zoiets heeft altijd een klein prijsopdrijvend effect. Maar al met al zorgen deze regels er wel voor dat starters op de woningmarkt een iets sterkere positie krijgen ten opzichte van doorstromers. Je zult meer concurrentie tussen doelgroepen krijgen."Wat Boelhouwer betreft worden de regels nog wat verder verruimd. Banken zouden meer naar de financiële toekomstperspectieven van een starter moeten kijken. "Iemand die ruimtevaarttechniek heeft gestudeerd, verdient in een eerste baan misschien net zoveel als een zeer ervaren buschauffeur. Maar over tien jaar verdient die technicus het dubbele, dus je kan hem best meer geld lenen. Zo'n hypotheek loopt over jaren."

De nieuwe regels trekken de woningmarkt dus niet uit het slop. Wat helpt dan wel? Bouwen, bouwen, bouwen, zegt Boelhouwer. "Je moet woningen toevoegen, dan worden huizen vanzelf goedkoper omdat de vraag beter bij het aanbod past."

Bron: RTL Z